responsabilità notai e venditori licenza edilizia compravendita immobiliare

deve controllare gli atti di fabbrica e le licenze edilizie? mah, chi lo sa?
deve di sicuro fare le visure e le trascrizioni verificando non ci siano ipoteche

http://www.quotidianodiritto.ilsole24ore.com/art/massimario/2014-04-17/compravendita-immobiliare-rassegna-130403.php?uuid=AB7TcME

Compravendita immobiliare - Responsabilità del notaio - Mancate visure - Inadempimento contrattuale. L'opera professionale del notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive. Pertanto, il notaio quand'anche sia stato esonerato dalle visure risponde comunque per inadempimento della obbligazione di prestazione di opera intellettuale e di mancato rispetto dei canoni della diligenza ex art. 1176 c. 2 c.c. e della buona fede. Infatti, la lesione del diritto dell'acquirente in relazione alla certificazione dello stato dell'immobile da parte del notaio, proprio perché costituisce colpa contrattuale per inadempimento, comporta che il notaio deve fare tutto quanto è dovuto al fine di redigere un atto da cui risulti effettivamente la liberazione da ogni vincolo dell'immobile oggetto della compravendita, ossia è il notaio e non altri a dovere rispondere del suo inadempimento.
• Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 19 giugno 2013 n. 15305

http://www.dellastoriadempoli.it/ante-67-legittimazione-urbanistica-negli-atti-notarili/
Avvertenza:
trattasi di riflessione commentata in materia di normativa urbanistica, pertanto non deve essere intesa come trattazione giurisprudenziale avente valore verso o presso terzi.

In estrema sintesi si propone un quadro sul profilo di Legittimazione urbanistica, salvo diverse disposizioni di PRG, PdF e/o Regolamenti edilizi vigenti:

1) ANTE 1942 – immobili edificati sia all’interno che all’esterno dei centri abitati con o senza licenza: sono regolari;

2) DAL 1942 AL 1967 – immobili edificati all’interno dei centri abitati edificati senza licenza edilizia o in difformità: non sono regolari;

3) DAL 1942 AL 1967 – immobili edificati all’esterno dei centri abitati edificati con o senza licenza edilizia: sono regolari;

4) DAL 1967 AD OGGI – immobili edificati in tutto il territorio comunale senza licenza, concessione o permesso di costruire o in difformità da queste: non sono regolari;

Legge “Ponte” n. 765/1967.
Quest’ultima disposizione, valevole solamente negli atti di trasferimento o costituzione di diritti reali su edifici, consente in alternativa la presentazione di « dichiarazione sostitutiva di atto notorio con la quale la parte venditrice attesta che i lavori di costruzione dell’immobile sono iniziati prima del 1° settembre 1967 ».

Tale procedura è una mera semplificazione offerta dal Legislatore agli alienanti: in nessuna ipotesi può avere efficacia sostitutiva di un atto abilitativo o licenza edilizia.
La Ratio di tale articolo è basata sulla consapevolezza che accurate ricerche di vecchie licenze edilizie ante ’67 sarebbe stata farraginosa e costosa per diversi motivi:
– impossibilità di reperire le pregresse licenze edilizie a causa di archivi disordinati;
– licenze edilizi con elaborati grafici assai approssimativi o carenti;
– edificazione di manufatti in territorio aperto in Comuni privi di PRG/PdF e/o Regolamenti edilizi;
Resta il fatto che tale procedura di Autodichiarazione non esenta il Venditore dalle responsabilità e oneri relativi alla Legittimazione – Conformità urbanistica dell’oggetto di vendita, appunto l’immobile.

http://www.brokerconsult.it/articoli.php?page=3&id=35

Passando al concreto, il venditore di un immobile si trovera di fronte alla richiesta, del Notaio rogante, di copia di tutti i provvedimenti autorizzativi del bene: le licenze edilizie per il periodo che arriva fino al 1977, le concessioni edilizie per il periodo dal 1977 a 2001 e i permessi di costruire dal 2001 ad oggi.

E importante sottolineare che non e necessario menzionare negli atti gli estremi dei provvedimenti precedenti al 1 settembre 1967. Laddove quindi l’inizio della costruzione del fabbricato interessato risalga a prima di tale data, sara sufficiente rendere in atto una dichiarazione giurata che attesti tale circostanza. L’anteriorita al 1967 tuttavia non e sinonimo di regolarita urbanistica, ma solo di maggiore snellezza per la vendita, in quanto ci si risparmia ricerche di vecchie autorizzazioni che possono a volte risultare anche difficili. E comunque buona norma per chi compra incaricare un tecnico che verifichi la conformita dello stato di fatto rispetto all’ultimo progetto approvato dal Comune, anche se questo risalga a un periodo precedente al 1967.

http://www.this.it/articoli/immobiliare/regolarita-urbanistica.html

Chi è responsabile del controllo su eventuali abusi?

E' importante che l'acquirente faccia verificare da un tecnico abilitato di propria fiducia la regolarità urbanistica perchè a differenza di quello che si potrebbe pensare il notaio non ha responsabilità sul controllo dell'assenza di abusi.

Una recenta sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha infatti previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l'obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera.

Anche l'agenzia non ha alcun obbligo nè responsabilità sulla effettiva assenza di abusi per cui il modo migliore per tutelarsi è incaricare un tecnico abilitato che al contrario degli altri soggetti ha una responsabilità penale quando effettua una dichiarazione e difficilmente dichiarerà il falso.

Conseguenze per abuso e irregolarità edilizie

La formula prensete nei rogiti è "l'immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova", per questo l'acquirente dopo il rogito erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie. Ma chi acquista un immobile con dei vizi di conformità urbanistica che conseguenze può avere?

Abusi gravi

In caso di abusi edilizi, oltre ad una denuncia penale, sarà necessario provvedere alla demolizione ed al ripristino dei luoghi ed in alcuni casi l'ente potrà acquisire di diritto gratuitamente al patrimonio del comune parte del bene.

Sintesi e consigli

In conclusione se l'immobile non è mai stato autorizzato da un titolo abilitativo non può essere venduto (la responsabilità del controllo non è del notaio ma del venditore), in caso di abusi minori l'immobile può essere venduto ed il nuovo acquirente erediterà la responsabilità dell'abuso (con possibili sanzioni penali e rischio di demolizione). Esistono altresì piccole difformità che comportano sanzioni solo amministrative ma possono diminuire il valore della casa perchè rendono difficoltoso l'accesso a mutui o future vendite e non sempre possono essere regolarizzate.

Le spese per la regolarizzazione, sanzioni e responsabilità penale sono nella maggior pare dei casi dell'acquirente e non del venditore. Il consiglio è quello di acquistare sempre un immobile regolare o regolarizzato e di far controllare la regolarità urbanistica dal proprio tecnico di fiducia che con una dichiarazione è sottoposto ad una responsabilità di natura penale.

http://www.condominioweb.com/condominio/sentenza1099.ashx

Vendita parziale immobile abusivo

La tutela dell'acquirente in caso di vendita di immobile abusivo

23/10/2007

Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2007, n. 478

Con la sentenza n. 4786 del 2007 la sezione seconda civile della Corte di legittimità torna a specificare che, in caso di vendita di immobile parzialmente abusivo, non si applica la generale azione di garanzia per vizi, ma trova modo di operare la disciplina specifica prevista dall'art. 1489 c.c.. 
 
In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo.

Fonte http://www.condominioweb.com/condominio/sentenza1099.ashx#ixzz3WplxZiZQ
www.condominioweb.com 

http://www.notaiobrambilla.it/brambilla/notaio_compravendita.html

Gli obblighi del venditore

Il venditore infine ha l’obbligo

• di indicare al notaio gli estremi della concessione edilizia del fabbricato venduto;
• di produrre tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio;
• presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune competente in caso di alienazione di terreni;
• di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa;